云南文山市：“大景房地产”为何在监管下还这般任性

本社记者 王占强 周国君

以构建“文山城市最亮点”为目标的文山州大景房地产开发有限公司，多年来在云南省文山市的城市建设中实施了较多的工程项目，是文山市、文山州较为有名的房地产开发公司。然而，在近几年开发建设的商品房、商贸城、商住楼等却存在证照许可不完善的开发项目，特别是在产权登记颁证、商品房销售等环节出现较多的违规违法行为。

——编者

2018年12月，我社接到云南省文山市群众反映称:“大景晟世小区一期的业主所购商品房已于2014年收房并入住。过了4年，可开发商找多种理由与因素，而使得我们购房者的产权证迟迟办不了。主要原因是文山州大景房地产开发有限公司在销售商品房之时，却把商品房开发的土地使用权进行抵押于银行贷款了。时下，商品房已经卖完，可银行贷款却没有还清，也致使我们的产权证无法办理，这样就严重损害我们购房业主的产权权益；二期当下还在空地之上就开始销售；在建的国际商贸城，实施‘产权式商铺销售’，并行成立开发商掌控的第三方公司进行售后收回商铺，签订‘委托代理租房协议’，购商铺者放弃经营权、使用权而获得所返租金；大景梓园一期已经入住两年却办不了《不动产登记证》，大景梓园二期也是同样的结果；大景时光道项目，现在还是闲置的空地就开始排号销售了……”

为核实以上反映情况的真实性，我社在2018年12月27日组建采访组，2018年12月28日—2019年1月5日对文山州大景房地产开发有限公司在文山市城市建设中所开发的这些项目进行了采访了解。2019年6月12日-6月13日又进行了跟踪采访了解。

购置入住的商品房却难办房屋权属登记

1、大景晟世小区（一期）位于文山市凤凰路与华龙南路交叉口，城北新区人工湖对面，紧邻盘龙河畔，小区内有7栋高层住宅，开发商为文山州大景房地产开发有限公司。据业主反映称：“早在2012年房子还没有盖开发商就收了部分房款，2014年底交房时购房款已经全都缴清，时下已经过去4年了，开发商没有按照《城市房屋权属登记管理办法》为我们业主进行登记而办理房权所有权证！”业主们买房为了安居，不料办不了房产证就变成了闹心事，多方打听才知道是大景房地产公司把土地使用证做了抵押到银行贷款才导致房产证办不了。

了解得知：

一是在2017年10月20日，文山市国土资源局的回复：“大景晟世系文山州大景房地产开发有限公司开发的项目。国家实行不动产统一登记制度后，房产证和土地证不再单独办理，我市于2016年10月31日正式启动房地合一的不动产权登记手续，对于房地产开发项目，必须要开发商根据销售情况统一申请办理不动产登记手续，并提供以下资料到不动产登记中心：各住户的商品房购销合同、购房款发票、税票、维修基金缴纳凭证、身份证复印件及结婚证复印件等资料。开发商统一收齐后，委托代理机构开展不动产测绘和权籍调查，资料齐全的才交入不动产受理窗口办理不动产登记。文山市不动产登记中心已于2017年10月19日发函至文山州大景房地产开发有限公司，函请该公司尽快到市不动产登记中心完善大景晟世小区土地分摊手续，并告知文山州大景房地产开发有限公司大景晟世小区办理土地分摊手续所需的要件。”

二是在2018年7月4日，文山市住房管理中心回复:“经调查，大景盛世一期是由文山大景房地产开发有限责任公司开发建盖，2012年11月取得预售许可证，并已取得规划验收合格证，部分房屋所有权证已经办理。2016年11月不动产登记中心成立之后要求所有开发项目两证合一，在此期间我中心房屋产权告知书一直可以办理，但是大景盛世一期土地在银行抵押贷款，土地无法进行分摊，所以产权人的不动产证无法办理，现与公司核实该公司将于2018年年底办理不动产权证。”但是，截止2018年底，大景房地产公司仍未给购房者办理不动产登记证！

三是在2019年1月3日，记者在文山市住房管理中心、文山市国土资源局不动产登记局了解到：大景晟世小区在2011年5月20日通过招拍挂获得土地，一期取得土地101.2亩。先期是否抵押土地贷款未知，但在2012年11月取得预售许可证后，于2016年8月25日分四次把已在2014年入住的抵押银行，贷款共计4100万元，2018年12月归还了贷款，才解除抵押。现在文山州大景房地产开发有限公司可以到市不动产登记中心申请办理大景晟世小区土地分摊手续，并进行产权人的不动产证登记办理了，可申请办理，但没有具体实施。

文山市住房和城乡建设局在2019年1月17日作出的文市住建报〔2019〕3号文件，报中共文山市委宣传部：关于对《云南文山市：“大景房地产”在监管失控下的任性》一文的核实情况报告中，“目前，公司已完善了相关手续，开始办理不动产权证。”

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当在商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。从按规定交房之日起90日内到时隔四年才开始办理，个中波折让业主很无奈……

2、大景梓园：2013年8月18日大景梓园一期开盘。2015年11月26日大景梓园二期动工开建，并开始销售。但在2017年3月，大景梓园二期的建设工程规划许可才获得，2017年11月30日获得《商品房预售许可证》。业主们是在2013年与2015年之间购房，并且在2017年已经入住，时下却办不了《不动产登记证》。

经了解得知：一是建设工程规划验收没有通过；二是质检合格或竣工验收备案表的已竣工的证明无法出具。

大景梓园存在无建设工程施工许可就开工；在《商品房预售许可证》获得许可的两年前就开始销售；在没有办理工程竣工验收备案，未进行综合验收，建设工程规划验收没有通过下，却已经交房入住。

《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定未经综合验收的不得交付使用。因此，竣工验收合格才是交房的强制性条件。可是有的已经入住两年有余。时下，《不动产登记证》办理还没有具体时间。

从建设、销售、入住都是在未许可下而先予实施、后办手续；用购房者的权益而去抵押银行贷款。

大景国际商贸城的售后返租商业地产经营模式

大景国际商贸城于2016年11月30日通过招拍挂取得商服用地36440.67平米、34478.5平米。2017年6月10日，文山州大景房地产开发有限公司举行“大景国际商贸城”开工奠基仪式。大景国际商贸城是集家居、建材、五金为一体的一站式总部基地的繁华商圈，并且有酒店、餐饮、娱乐完美配套。时下，国际商贸城一期二期都有预售许可证（二期在2017年12月30日获取；一期在2018年1月15日获得）！售楼部工作人员说：“我们实施了委托经营管理的销售模式，也就是售后返租模式，特别方便。”

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给业主。成立一个开发商掌控的子公司，同时与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商的公司统一经营管理，会按约定时间支付给业主固定的租金。开发商看中的是商业地产的价值与附属升值，可以迅速高价回笼资金，还可以让一同开发的商品房得到价值提升。

采访中了解到：时下该国际商贸城已经售罄，即使想购买也是二手中转买。就是买了也必须签订委托代理租房协议，产权人不能对自己的物权享有使用权，就只是获得租金，如果自己经营也必须是租赁。购商铺者放弃经营权、使用权而获得所返租金。

实施中《不可撤销物业租赁协议》、《担保协议》、《商业地产售后返租法律风险提示书》，这些未知。

2001年，建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房”；2006年，住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确，对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理；2013年，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚。

大景国际商贸城时下还没有申请工程竣工验收备案，未进行综合验收、建设工程规划验收，装修工程却已经开始实施，产权、经营、返租等事宜还不能如期进行。

文山市住房和城乡建设局在2019年1月17日作出的文市住建报〔2019〕3号文件中提到：“经调查，大景国际商贸城采取的是委托第三方管理公司进行管理，属市场经营行为，不是房地产开发公司售后返租。”

“图纸楼”实施“认购排号款增值”方式销售

1、大景晟世项目二期，当下还没有获得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。从销售处的沙盘、楼书显示共建8栋楼，1000多套房，预计2020年底竣工。2018年12月28日，记者在售楼现场了解到：现在开始收取“认购排号报名”款2万元，在楼盘开盘前该“认购排号款”每天给客户增值200元，交了报名款的可在开盘前优先内部选房。增值时效为70天内，每天增值1%，月增值（月息）30%的高额回报来认购排号销售。

2、大景时光道项目，当下还没有获得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，紧邻大景国际商贸城，时下只是圈起来的一片空地。2019年1月4日，记者在大景时光道展示售楼处进行了解：大景时光道项目是一梯两户的高档住宅设计，7栋， 15层。一、二层是商业，共70户商铺门面房。住宅实施收取“认购排号款”2万元，每天给客户增值200元，交了认购报名款的可在开盘前优先内部选房。增值时效为70天内，每天增值1%，月增值（月息）30%的高额回报来认购排号销售。预计2019年1月19日开盘，现在排号也没有定出房价，售楼人员表述：“楼价不会每平米超5000元，可以实施公积金按揭购房，2020年底交房”。

70个商铺门面房同样实施的是“认购排号款增值”的方式销售。每户收取排号费10万元，每天增值500元，月增值15000元，月息15%，增值时长为70天，预计2019年3月开盘。

大景晟世项目二期选址地点

大景晟世项目的售楼处

2018年9月，为了守护好人民群众的“钱袋子”，优化营商环境，推动房地产业健康有序发展，文山市曾经开展整顿房地产市场乱象行动，有关部门曾经对市区在建和即将开发的房地产项目《商品房预售许可证》办理情况进行了排查，共排查出没有预售许可证的房产项目30个。大景晟世二期项目也赫然在榜，为什么就没有监管执法呢？

大景时光道项目选址地点

大景时光道项目日进斗金的非法宣传营销

时隔数月记者回访，“图纸楼”仍在进行“认购排号款增值”销售。文山市住房和城乡建设局在2019年1月17日作出的“文市住建报〔2019〕3号文件”内容中体现：“关于大景晟世二期和时光道项目未取得预售许可证销售商品房的问题。我局已下发过整改通知书，责令大景公司进行整改，并约谈了公司相关负责人。目前大景公司已按通知要求进行了整改，已停止收取任何预订款，通知客户退款，并正在设法加快完善项目报规、报建等相关手续。”

2019年6月12日，我社记者再次来到文山就大景房地产相关问题进行跟踪回访。采访中发现，文山大景房地产开发的大景晟世二期和大景时光道两个项目仍然在售楼。在其售楼部周围用巨幅海报大肆进行销售宣传，工作人员仍然在用沙盘、图纸以“认购排号款增值”方式进行销售。在这两个项目选址地记者看到的依然是两块荒地。

大景时光道项目售楼部

《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等相关规定，房地产开发企业在未取得商品房预售许可证前，以内部认购、发放VIP卡等形式变相进行销售房地产, 或承诺售后高额返租、无风险保底回报、一定年限后（增值）回购等诱导方式销售房地产的均属于违规行为。为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《云南省商品房销售明码标价实施细则》，对商品房销售现场巡查主要查处以下违法违规行为：(一)未取得商品房预售许可证，以登记、排号、订购以及办理VIP卡等形式收取定(订)金、诚意金，擅自预(销)售商品房或者变相预售的。

2016年7月26日，文山州住房和城乡建设局，《关于加强房地产市场监管规范房地产交易行为的建议（30号）》，具体详尽了各种规范、建议，但大景晟世二期和大景时光道却还是如此任性呢？

商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。文山市有关房地产商品房的销售是如何管理的？

这种奇葩式“认购排号款增值”进行无预售许可的营销“图纸楼”，已经涉嫌非法集资，甚至开发商涉嫌变相融资。2018年9月排查后就没有进一步的处置措施？关于大景晟世二期和时光道项目未取得预售许可证销售商品房的问题，2019年1月17日，文山市住房和城乡建设局在给文山市市委宣传部的报告中所表达的事项内容，更使得开发商非法销售更加胆大妄为，也使得非法圈钱继续实施。

综上所述，文山市的城市建设中、房地产的开发中，不免会产生一些违法违规行为，就文山州大景房地产开发有限公司现在所开发的商品房、商业都还存在一些问题，待开发的已经严重违规，甚至违法。政府职能部门应该重申有关制度，建立相应的协调与稽查机构，坚决做到执法必严，违法必究；坚决维护城市建设、商品房建设、安居宜居房产的合法性，更要维护购房权益人的利益与法律尊严。在中共文山市委、市政府的领导下，按照相关法律法规，政策文件，对照有关实施办法与意见，把文山的城市建设中安居工程做好，把城市建设中的违法违规事件扼杀在摇篮里。从而，维护文山市的城市建设、房地产市场的健康秩序；化解社会矛盾，维护和谐社会的创建。

特此报道，本社将持续关注。