海南省：聚焦城市更新痛点难点 扎实推进老旧小区改造

一、海口市

龙华区海马花园小区改造项目

小区位置：海口市龙华区

建成日期：1989年

小区总建筑面积：56万平方米

住户：771户

楼栋数：14栋

改造时间：2021年9月

1 项目基本情况

海马花园小区位于海口市龙华区金盘路12—8号，南邻金盘路、东邻金牛路，北邻美国工业村，西邻海南思迈药业有限公司小区总建筑面积56241平方米，有居民住宅楼14幢46个单元，住户771户，常住人口2500余人。目前小区实行物业统一管理。作为城市老旧小区还存在:人员结构复杂、历史遗留问题较多，特别是基础设施薄弱等问题。

2 改造实施的必要性

海马花园小区于1988年建成使用，经过30多年的风雨，小区年久失修。改造前建筑外立面老旧，且后期住户对阳台多有自行改造等情况，整体外立面较为脏乱。小区电表设施设备陈旧，且线路凌乱、老化，有触电、短路、火灾等安全隐患，容易造成居民人身及财产损失。且该小区还存在公共配套服务设施短缺，出行不便和社区功能短板等问题，亟待需要政府给予帮助和改造提升。

3 改造内容和经验做法

（1）2021年，在海口市龙华区住建局等多个部门的协调、征求住户意见后，施工单位对小区统一改造。重新规范建设垃圾屋实现垃圾分类投放要求；并拆除清理原有屋顶隔热层，重新铺设屋顶防水保温，彻底解决建筑屋面漏水问题；完善小区内的强电管线及其附属设施，整合小区强电线路，统一更换电表后集中设置，推动强电合理布局，实现老旧小区建设的升级。

（2）由工作小区组织相关部门将国家、省、市关于老旧小区改造的有关精神向广大群众宣传，做好政策和改造内容的解读，引导群众支持改造，引导社会资本参与改造。

（3）由街道和社区组织，设计单位进行老旧小区城市体检，先通过观察、征询、排查完成体检清单及提出初步实施方案；再组织小区业主代表参加会议，汇报讲解实施方案，征求业主们意见，并根据业主们最终意见和小区现状情况及资金额度确定实施方案。

（4）项目改造框架建立从街道、社区、城投、施工单位、监理单位、设计单位、小区业委会、物业公司联合协调机制，确保项目实施做到少扰民、保质量、得民心。

本次实施老旧小区改造，龙华区人民政府通过老旧小区城市体检和居民改造民意征集等工作，对辖区内处于C、D级危房和应改尽改的小区进行梳理汇总，并将急需改造的小区（海马花园小区）列入2021年海口市龙华区老旧小区改造计划。海马花园小区项目总投资约187405万元，主要进行小区屋顶补漏与墙面修复、楼道内墙面翻新、增设楼梯间灭火器、新建及疏通排水管道、更换电表及电气抄表到户、新建垃圾房、道路修复及敷设沥青路面等基础类项目外，还完成了路灯改造、硬化活动场所、规整线路等工程。该小区改造现已于2021年9月开工，2022年3月基本改造完成。

通过实施老旧小区改造，目前小区路面破烂、雨天积水、新建排水管道等多个急难愁盼问题得到解决；小区垃圾堆放凌乱，没有集中分类管理问题也得到了集中分类处理；楼栋外立面局部破损重新进行了修复，使得整个小区的环境面貌大大改善，小区生活品质得到提升。

4 亮点做法和成效

（1）针对问题和短板，根据海南省印发《海南省城镇老旧小区改造工作实施方案（2021—2025年）》，坚持从实际出发，遵循先基础后提升、先地下后地上、先功能后景观、先规划后建设的改造模式策略。海马花园小区紧抓老旧小区改造机遇，聚焦居民关键问题。按照上级决策部署，坚持以小区业主为中心的改造理念，按照高质量发展要求，切实解决我区城镇老旧小区在安全设施、配套设施、居住环境增强人民等方面存在的突出问题推动城市更新，构建“纵向到底，横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，群众幸福感、安全感和获得感为指导思想,完善小区基础、优化小区居住环境。

（2）在改造过程中，业主们还多次反映垃圾房建设不规范，破损严重，不符合垃圾分类投放要求，且容量较小，无法满足现状使用要求。以及周边配套设施不齐全，社区功能亟待完善等建议。

二、儋州市

万福路工行小区改造项目

所在地：海南省儋州市

居民户数：36户

楼栋数：2栋

建筑面积：037万平方米

投资额：144万元

1 基本情况

万福路工行小区位于海南省儋州市万福路，建筑面积037万平方米，2栋楼，2个单元。居民36户，常驻人口144人，主要以工行老职工为主。功能为住宅楼，共有2栋楼，共计36户，A#楼为5层框架结构，建筑高度为1620米；B#楼为4层框架结构，建筑高度为1320米。为适应新时代高质量发展要求，改善城镇老旧小区居民的生活环境和居住条件，增强居民获得感、幸福感和安全感，有序科学指导全省城镇老旧小区改造工作。

万福路工行小区历经30余年风雨，道路破损、基础设施和公共服务设施的老化、缺失等问题是所有老旧小区改造的通病，也是小区必改的重要内容。通过与居民日常交流、走访中发现，工行小区居民最迫切、最关心的问题是把小区内路灯照明、排水沟盖板破损严重、废旧球场等问题得到改善，为居民提高更多更好的生活服务保障，让居民受益，更有归属感和安全感。

2023年，儋州市由市住建局具体实施，按照小区建设年代、居民是否同意改造、小区基本现状等进行综合评价打分，通过竞争性评审机制，将其列入了2023年儋州市老旧小区改造计划，概算投资约144万元，小区改造现已于2023年6月开工，11月下旬完成改造。

2 改造内容及经验做法

（1）扎实推进“楼道革命”“环境革命”“管理革命”工作目标，始终坚持“从群众呼声中寻方向、从群众反映中找差距”，按照基础类、完善类、提升类分类实施，确保老旧小区改造工程落地落实。

（2）基础类改造暖民心。全面修缮屋面渗漏、楼道、弱电管线、雨污水管道、道路交通设施、消防设施等基础设施；彻底解决线路老化和飞线充电等问题；小区普遍存在房屋及其配套设施失修失养严重，环境“脏、乱、差”，基础设施配套不足，居民生活不便等问题。

（3）完善类改造更舒心。重新规划小区内部环境，整治绿地及美化，完善小区室外公共活动场地，实现合理空间布局。优化小区布局，补齐功能短板，改造小区室外篮球场1处，完善小区室外公共活动场地1处，建设高标准垃圾分类屋1处；对小区出入口等新增各项智慧监控设备，保证小区安全无死角、全覆盖。

3 亮点做法和成效

（一）提前做好改造前期谋划工作

（1）调查摸底明确工作目标。公开征求意见与入户调查相结合改造设计方案初步完成后，一方面召集设计单位、各小区业主单位、强弱电运营单位、相关单位等对设计方案进行讨论，另一方面在各小区张贴设计方案（第一次公示）再次征求意见。第一次公示后结合各方反馈意见，进一步完善改造设计方案后，再次召集设计单位、小区业主单位、强弱电运营单位等对设计方案进行讨论确定最终方案，并在小区张贴最终设计方案（第二次公示）。

（2）按时开工。按照列入年度改造计划的老旧小区，小区根据小区实际制定改造工程重要施工节点时间计划表，提前清理平整场地并有序安排施工队伍进场施工，同时发动居民积极配合施工和参与监督等开工前准备工作。2023年项目均于6月进场开工，以确保按时完成开工建设节点。

（二）建立健全机制，保障老旧小区改造顺利推进

（1）建立健全机制。结合实际，制定具体改造工作方案，有序推动改造工作。成立市分管领导为组长，各职能部门为成员的城镇老旧小区改造工作领导小组，建立工作联席会议制度，形成职责明确、齐抓共管的工作机制。

（2）及时完成资金支出。各阶段资金拨付均在资金下达前完成资料准备，在资金下达后第一时间完成拨付，保证全市改造工程的资金拨付率，做到不拖欠相关参与企业的改造资金。

（3）鼓励各方积极出资。除国家、省、市级财政资金支持补贴外，积极探索居民合理分担，企业积极参与等多渠道筹措资金机制，鼓励各方积极出资。

（4）简化项目审批流程。加快推进城镇老旧小区前期工作，市住建局、市营商环境建设局全面落实审批简化工作，取消土地证、规划许可证、图审合格书，实现材料极简化；取消施工图审查环节，取消建设工程质量监督手续办理环节，实现质量监督材料后置，实现环节极简；通过减材料、减环节、优服务实现城镇老旧小区项目审批极简，办理极速。

（5）多措并举共同推进改造。一是结合无障碍环境建设工作推动改造，二是结合绿色社区创建推动改造，三是结合安全生产工作增推动改造。更新所有小区消防设施和消防标识，整合强弱电线路，使“飞线”在老旧小区中消失。

（6）建立“先体检、后改造”情况。根据小区原有规划、建筑本体空间与环境状况、小区基础设施等指标，对老旧小区设施及服务等情况整体打分排序，为制定改造计划、改造方案提供参考。前期组织调查摸底服务团队、设计师团队，动员居民参与问卷调查，征求居民改造意愿，结合老旧小区实际情况，科学谋划年度改造项目，确定居民最迫切的改造内容。

4 经验总结

一是继续深入探讨老旧小区改造思路，重点突破居民出资意愿低、改造意愿不同意的难题，改善居民居住条件，提升舒适度；二是在优先解决老旧小区排水排污困难等群众急难愁盼问题的基础上，根据财力承受能力，在较大小区按照完整社区的工作要求开展提升改造；三是老旧小区普遍存在成立业主委员会难、物业不愿接手等问题，导致很多小区存在无人管理状态，将探讨对改造后的老旧小区引入统一物业的办法进行试行。四是按照“政府补一点、居民出一点”的总体思路，继续推进老旧小区加装电梯工作。

三、东方县

东方市2022年城镇老旧小区改造项目

所在地：海南省东方市八所镇

居民户数：757户

楼栋数：51栋

建筑面积：402万平方米

投资额：165115万元

1 基本情况

东方市2022年改造的6个小区，分别为东方市海汽家园小区、市农服中心小区、东方市电力小区、市委党校小区、八所港中生活区小区和市财税小区。改造小区均为2000年前建成，居民多为老年人，由于部分小区规模较小，小区未能引入物业企业进驻管理，改造后期缺失管养，会导致改造成果不可持续。

2024年改造项目总投资165115，分别由中央资金、省级资金和市级配套资金组成，改造内容涵盖基础类、完善类和提升类改造，该工程项目于2022年12月1日竣工验收，本年度最大的亮点是同步实施加装电梯和老幼设施改造项目，受益居民约2500人，进一步增强居民幸福感和获得感。

2 改造内容及成效

一是实施基础类改造。全面修缮屋面墙体渗漏、楼道、弱电管线、雨污水管道等基础设施；完善地面消火栓点位2个，通过内外道路环通、增设紧急消防门，片区内打通消防通道200余米，保证“生命通道”畅通；优化地上地下充电桩点，彻底解决线路老化和飞线充电等问题；清理私搭乱建、杂物乱堆等问题。

二是实施完善类改造。整合绿化空间，实现合理布局，改造提升小区绿化6个；美化片区环境，落实提档升级，高标准建设垃圾分类设施6处；优化片区布局，补齐功能短板，改造新增休闲活动场所7处；智慧技术赋能，配强安防体系，对苑内6个出入口的人行、车辆道闸等新增各项智慧安防设备，保证小区安全无死角、全覆盖；引导居民自主出资加装电梯19台，带动连片效应，推动解决老旧小区居民上楼难问题。

三是实施提升类改造。新建或提升改造了童趣空间、老人活动室、健身活动中心等5项配套设施。

3 亮点做法和成效

（一）做到“两个提早”，做好改造前期工作

（1）提早动员。2021年10月，东方市政府常务会上明确提出“城镇老旧小区改造是当前政府一项重要任务”，强调各部门要“齐心协力、攻坚克难”，不断反思在老旧小区改造中存在的问题，积极主动、压实责任，采取有力措施推动老旧小区改造工作。加大宣传力度，提高对老旧小区改造的认识，引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成多方支持，居民群众积极参与的浓厚氛围。

（2）提早谋划。一是明确工作目标。严格按照省指导性文件要求和标准，明确建设完成时间节点，确保完成好老旧小区改造的年度工作目标。二是明确主体责任。明确改造实施单位，具体负责改造工作，组织综合执法、乡镇、社区等单位，共同宣传和发动业主积极主动参与改造工作，统筹、协调、督促共同做好改造各项工作。

（二）建立“两项机制”，保障老旧小区改造顺利推进

（1）建立组织保障机制。成立东方市政府老旧小区改造工作联席领导小组，统筹推进老旧小区改造工作，按职能分工，加强政策协调、工作衔接、及时发现新情况新问题，完善相关政策措施，共同做好老旧小区改造工作。2022年共组织召开了21次现场协调会，协调解决改造中遇到的各小区强弱电管线入地、安防系统接入、路面变更和新增电动车棚、建设等32项设计调整变更问题。

（2）建立资金保障机制。加大政策扶持力度，2022年改造项目资金除了中央资金和省级配套资金226万元外，省级配套资金30万元，市级年初预算配套50万元和专项债资金1000万元，确保改造项目顺利完工。

（三）严把“三道关口”，确保老旧小区改造落地见效

（1）严把范围关。严格按照省委省政府、市委市政府工作部署及《海南省住房和城乡建设厅 海南省发展和改革委员会 海南省自然资源和规划厅 海南省财政厅关于印发海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）的通知》（琼建城〔2020〕23号）文件要求，将居民改造意愿强烈的城镇老旧小区纳入改造计划进行改造，并合理确定改造内容，防止超出范围外改造或改造不到位等现象发生。

（2）严把质量关。一直以来东方市狠抓项目质量工作，住建局质量安全监督站履行工作职责，组织技术人员对老旧小区改造进行现场巡查，并对改造建设过程的质量和安全予以指导，确保及时发现问题，及时整改，发挥好职能部门作用。同时，住建部门还设立热线电话接受群众对工程质量问题投诉，根据投诉现场核查存在质量问题督促跟踪整改。还对不按相关要求修建的承包方下发整改通知，限期整改。

（3）严把督查关。东方市力求在督导检查中有效推进工作，结合“查堵点、破难题、促发展”活动，先后组织东方市委办、住建局和各业主单位等部门开展专项督查工作，督进度解难题。东方市领导也定期不定期对老旧小区工作进度情况督促检查，随时掌握了解情况，及时发现和解决工作中的新问题、新困难，实时跟踪落实问题整改情况，确保各类问题整改到。（李晗编辑）