南京常熟南通三地城市更新经验做法获全国推广

江苏三项经验获全国推广

城市更新中，如何盘活碎片化土地？多主体更新的产权瓶颈怎么破？老建筑消防改造如何避免“一刀切”？这些共性难题，在住房和城乡建设部最新发布的《实施城市更新行动可复制经验做法清单》中，能找到来自江苏的答案。南京、常熟、南通三地的经验做法成功入选，它们为何能成为全国范本？记者进行了探访。

唤醒“沉睡空间”，

为老城区用地结构优化探新路

曾经逼仄脏乱的“握手楼”变成了一栋栋整洁明亮的新楼房，无障碍坡道、智能安防系统、太阳能、电梯等设施一应俱全……距南京新街口核心区直线距离不足1公里的石榴新村，如今已迎回200户原地回迁居民入住新家。

石榴新村是南京首个城市更新危房安全消险改造试点项目。该片区占地1.6万平方米，房屋始建于20世纪50年代，密密麻麻挤着约1500名住户，超40%的房屋面积不足35平方米，最小的仅有7平方米。

更新空间有限，如何“螺蛳壳里做道场”？石榴新村采取“共商共建”“政府支持、居民共担”及“留改拆回”的方式进行更新改造，探索通过对老城区有限的土地资源进行全生命周期管理，引导城市用地结构优化和资源合理配置。

记者了解到，以往的更新改造范围多限定于产权边界内，造成了一系列更新改造后破碎化、规模效益不足的问题。石榴新村片区在保障公共利益不受损的情况下，整理优化用地边界，将周边不具备单独开发条件的边角地、夹心地、非居住用地等一并纳入，唤醒“沉睡空间”，并通过控制性详细规划调整，使所在控详规划管理单元的用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等指标更具可操作性，为居住类存量用地更新盘活提供了可借鉴经验。

在不突破老城限高，又满足日照、间距等规范要求的前提下，石榴新村充分考虑居民安置需求，采用半定制方式，形成了20个面积段、36种户型供居民选择。70%的居民选择回迁，回迁的新房套内面积从20平方米到67.5平方米，每2.5平方米就划分一个面积段。

截至目前，石榴新村A区已交付6幢住宅，最高11层、最低4层，总计282套新房。小区地下车库能提供约100个机动车停车位。负责项目实施的南京越城集团副总经理陶莹介绍说，B区正新建2栋建筑，共70套房屋，预计年底主体结构完工，将有更多居民“原地住新房”。

突破土地权属制约，

解乡镇工业区自主更新难题

3年前，常熟市支塘镇盐铁塘畔占地近7.6万平方米的林园路老旧工业区尚是一处破败之地。区内企业布局杂乱，私搭乱建多，容积率仅0.47。而今工业区有了一个响亮的名字——盐铁智造产业园。9幢白灰相间的现代化厂房拔地而起，苏州缘瑞新型材料科技有限公司、苏州弗瑞斯特汽车新材料有限公司等企业入驻投产，产业园一期去化率达百分之百。

林园路地块用地面积约113.5亩，原有企业27家，产出效益低，转型升级迫在眉睫。但地块内土地权属复杂，土地红线边界犬牙交错，不具备企业独立更新条件。经深入调研，当地决定推动多业主联合自主更新老旧工业区。

多业主联合自主更新没有先例可循，如何实施？况且，27家企业27个想法，如何找到平衡点？常熟在市级层面出台操作办法，鼓励在经批准的老旧工业区更新改造区域内，由两家或以上土地权属单位组成联合体，打破权属界限开展产业用地自主更新，明确更新改造单元划定、自主更新实施方案申报等流程。项目竣工验收后，联合体按照实施方案约定的宗地和房产分割协议，明确各自土地使用权和房屋所有权，按共用宗地方式分割办理不动产权证。

迎隆无纺科技（苏州）有限公司通过二级市场转让方式取得该地块3家企业的土地使用权，但3块地互不相连，无法发挥最大效果。支塘镇推动迎隆无纺所有土地适度归并，地块内原有的其他5家企业及时跟进，并按共用宗地方式统一规划报批，实现联合自主更新。目前，迎隆无纺正积极延伸无纺产业链，在生产无纺布基础上，探索生产制造无纺设备，老地块上焕发了新生机。“我们实现了‘1+1+1＞3’的效果。”公司董事长练承娟说。

“企业联合自主更新，突破原有土地权属制约，实现土地利用最大化。”支塘镇副镇长冯晓怡简单算了笔账，仅苏州缘瑞和苏州弗瑞斯特两家企业的厂房租金，就几乎覆盖了该地块原来27家企业2020年的340万元税收。

苏州缘瑞新型材料科技有限公司早就关注过这一紧邻204国道的地块，但之前工业区的条件让他们望而却步。新厂房初具雏形时，该公司又来考察，今年9月下旬就在此投产。公司负责人田辉说，公司计划在园区二期厂房建成后，就地增资扩产，力争两到三年内产值突破3亿元。

支塘镇老旧工业区联合自主更新初见效益后，古里、董浜等乡镇马上复制成功经验。董浜镇布袜厂地块原有7家权属单位，情况与林园路地块相似，当地正在谋划，将布袜厂地块打造成集物业、集宿、商业和配套于一体的高品质产业园区。

“分类施策+安全补偿”，

破城市更新消防审验瓶颈

历史遗留问题多、审批手续难办、老建筑难满足新消防标准，一直以来是城市更新的难点和堵点。南通完善适用于城市更新的技术标准，破解更新改造消防设计瓶颈。

南通市住建局相关负责人介绍，针对新旧消防标准适用难题，南通出台《南通市城市更新改造工程消防设计指南》，创新性建立“分类施策+安全补偿”核心机制，将城市更新项目划分为建筑修缮、局部改造、整体改造等类型，实行“分类施策、从旧兼从新”原则，有效解决因规范更迭导致的审批无据、标准不一问题，为全国城市更新消防审验工作提供了可借鉴的实践样本。

面对部分建筑因结构、空间限制无法满足现行消防规范的现实困境，南通提出多种等效安全与性能化补偿措施。例如，对无法满足现行防火间距、消防车道、疏散宽度要求的项目，允许通过提高构件耐火极限、加设独立防火墙、优化疏散路径等方式实现安全补偿，既破解改造搁浅难题，又实现传统建筑保护与现代安全要求的统筹兼顾。

破解城市更新中的消防难题，不仅需要技术指导，还要有法规支撑。南通构建了“地方性法规+专业技术指南”的双层架构。《南通市市区城市更新办法》从法规层面明确管理职责与支持政策；《指南》提供具体技术解决方案，形成覆盖项目全流程的系统化治理体系。

南通市住建局相关负责人说，眼下，南通寺街西南营、原南通幍奋印刷厂地块等更新项目正在紧锣密鼓推进，南通将以新的技术指导，化解消防“疑难杂症”，让老建筑能够顺应时代发展需求，焕发新活力。（记者 白雪 杨之洲）