武汉：老房改造怎么改，居民说了算

6月1日，《武汉市城市更新条例》正式落地施行。

作为武汉首部城市更新领域的地方性法规，近一个月来，它正悄悄改变着江城众多老小区、老街区的更新节奏——过去卡在审批标准上的老房改造有了弹性空间，改造谁说了算、钱从哪儿来也有了明确答案。

城市更新如何从专业的工程名词，一步步落地成市民听得懂、说了算的身边事？近日，极目新闻记者前往武汉首个“原拆原建”试点——江汉区万松园路251号实地探访。

老房改造告别“硬卡标准” 审批堵点打通了

不少上世纪七八十年代建成的老旧小区，受当年建设标准所限，普遍存在楼间距窄、采光不足等短板，在推进城市更新改造时，套用现行新建住宅规范常难达标，审批推进存在现实堵点。

此次条例设置了“弹性”审批规则：改建、拆除重建项目，相关指标确实达不到现行标准的，在保障公共安全的前提下，可按“改造后不低于现状条件”审批。在武汉市《关于支持城市更新的若干政策措施（第一批）》中，也明确确因客观条件限制无法满足现行规范标准的，在保障建筑安全前提下，探索按照不低于原建造时的标准水平实施改造。举例来说，部分楼间距仅5米的老居民楼，不用再硬凑10米的现行标准就能启动改造，真正贴合老城区的实际情况。

6月18日，武汉市首例按“三原”原则落地的城市更新项目——江汉区万松园路251号施工现场，新楼地基已初具雏形，工人们正在进行主体结构施工。

这栋建成于1985年的8层砖混老楼，原是江汉区教委职工宿舍，已有41年房龄。“住的年头久了慢慢觉出不对，地上有点水都往一边流，弹个小球也会顺着斜劲儿滚到墙角。” 说起老楼的倾斜状况，85岁的居民陈前昌爹爹记忆犹新。

2022年底，万松园251号正式被鉴定为D级危房，104户居民全数搬离。“刚开始，大家都以为时间不长，就想着把房子修好就搬进来。”江汉区住更局安全科负责人宋同刚告诉记者，近两年，项目先后论证过维修加固、合作化改造等多套方案，却受限于房屋自身结构损坏、容积率偏高、地下横一通道、日照影响等硬约束屡屡卡壳。

2025年8月，在中共中央、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》政策背景下，项目敲定“原址、原面积、原高度”的原拆原建路径，以“改造后不低于原居住标准”为核心底线优化设计。“楼栋从原先的‘工字形’调整为‘U 字形’，就是为了符合现行消防安全和天然气加装规范的需要。”宋同刚介绍。

不止标准放宽，审批流程也同步提速。条例明确，既有建筑改造不满足现行规范的，可通过专家论证意见作为施工图审查依据，省去多轮反复报审的周折。针对老厂区、老园区改造，还设置了5年过渡期政策：不改变用地主体、不增加计容建筑规模的项目，过渡期内不用立即变更土地性质，大幅降低了市场主体的前期成本，也让产业类更新项目推进更快。

改造方案居民定 自己的房子自己说了算

“小区怎么改、找谁来改，终于不用全等安排，我们自己就能商量着定。”这是条例施行后，不少老旧小区居民最直观的感受。

条例明确“产权人主导”的核心规则：单一产权的房屋，产权人可自行选定实施主体；多户共有的小区，居民协商一致或依法表决，就能确定实施方。

万松园路251号的104户居民，早已尝到了“自家房子自己做主”的甜头。“整栋有20多种户型，最小的20平方米、最大的75平方米，一层楼就有13户，改造堪比‘螺蛳壳里做道场’。”江汉区万松街道工作人员陈峰介绍，7名居民代表组成的理事会收集总体意见；社区干事一对一对接每户对户型、配套的要求，收集反馈意见；设计师团队带着图纸常驻社区，逐户上门沟通需求……

前前后后改了30多稿，终于定下方向——把中间户型挪到北端打开内院，让所有厨房都有了自然采光通风与独立烟道；新增天然气管道与消防管道；利用原凹位补齐39个阳台，进深从1.25米加宽到1.5米；厨卫空间适度扩容，厨房约3.5平方米、卫生间约2.5平方米，日常使用更宽敞；4个单元合并为2个，加装两部直达8层的电梯，天然气、标准化水泵房也一并配齐。

“户型面积没怎么变，舒适感上肯定好多了。”70岁的住户杨晓滋和陈前昌爹爹隔三岔五就到工地边看进度，看着地基一天天成形，他们心里的盼头越来越足：“年底就能回老地方，住上带电梯、通天然气的新房了。”

改造的钱从哪儿来，是老住户们最关心的现实问题。民生细节同步加码：老旧小区改造优先补齐停车棚、电动车充电设施、消防通道、便民活动场地等居民刚需；针对危旧房改造，条例明确支持居民提取住房公积金、申请公积金贷款，构建“居民出一点、政府补一点、企业让一点”的多元资金分担机制。据悉，万松园路251号推进过程中，十余户居民即将通过提取住房公积金补上出资缺口。

眼下，不少老旧小区改造项目已通过权利人表决选定改造单位，改造方案全程公开征集居民意见，小到充电桩装在哪、停车位划多少，居民都能提想法。

老空间焕发新活力 老城更新有温度

城市更新不止于“修房子”，更要补配套、留记忆。除老小区外，条例也为老街区、老厂区、历史建筑的活化利用留出了政策空间，让老空间长出新功能。

针对老旧工业园区和厂区，条例明确：工业用地在不改变用途的前提下增加容积率、增建地下空间，不用补缴土地价款，同时支持“工业上楼”、建设高标准厂房，推动废弃老厂区变身产业新空间，既能留住城市工业记忆，也能带动周边就业与配套升级。而优秀历史建筑可在保留外观风貌的基础上，植入便民业态、文化场景，让老建筑从“只能远远看”变成“能逛、能用、能打卡”。

与此同时，条例还明确要求更新项目同步推进适老化、儿童友好型改造，在老旧小区里配套无障碍坡道、全民健身场地、儿童活动空间，让更新红利覆盖全年龄段。

武汉市住更局相关负责人介绍，后续将按照条例要求，研究制定与城市更新项目相适应的改造标准和规范，出台相应施工图审查指导意见，优化项目实施方案审查流程，健全公众参与机制，推动更多民生项目落地见效，让老城区留住烟火气，也焕发新活力。