三亚碧桂园楼房“商改住”疑结构受损：数百户居民的安全之困

记者 张洋

三亚市碧桂园海上大都会小区曾以“滨海宜居社区”的标签吸引无数购房者。然而近日，小区内（二期项目）A、B、C三栋楼“商改住”引发楼房质量严重损坏的消息，引起居民的担忧和投诉。城市建设杂志社记者实地调查发现，这场因违规改造引发的危机，不仅让数百户业主陷入“家难安”的困境，更折射出城市快速发展中规划管理、监管机制及民生保障的深层问题。

商铺“危险跨越”成住宅

碧桂园小区位于三亚市天涯区新城路1号。2019年开始施工，2021年毛坯验收，建筑工程施工许可证备注：该项目为2栋地上7层商业楼、1栋地上17层商业办公综合楼及1个地下1层地下室。彼时，开发商宣传“商住一体”的设计能满足业主“下楼购物、上楼回家”的便利需求。然而，这种看似合理的布局，在实际运营中却暴露出诸多隐患。

2024年开始，陆续有商铺经营者退房，其中B栋商业楼某餐饮号房业主李一明（化名），强烈要求退房及赔偿，原因是2023年8月李一明与开发商签订购房合同（碧桂园海上大都会二期项目B栋商业楼某餐饮号房，合同房价款四百余万元），待李一明装修完毕后开发商告知无法开通天然气，李一明自行购买罐装天然气遭到楼上居民多次投诉，导致餐饮店无法经营。同时李一明也投诉楼房质量存在重大的安全隐情，要求退房及相应的赔偿。多次投诉后在三亚市住建局的协调和主持下双方达成一致，2024年8月15日双方签署一份《终止协议书》，至于后续赔偿问题双方至今无法达成一致。

经三亚市自然资源和规划局查阅，该项目类别名称：金融保险混合零售商业二类居住用地；三亚市住房和城乡建设局《建设工程规划许可证》备注该项目为2栋地上7层商业楼、1栋地上17层商业办公综合楼及1个地下1层地下室。《不动产登记证》中，涉事楼栋的用途仍登记为“商务金融用地/办公”。

业内人士向城市建设杂志社记者指出：“从商业改为住宅，涉及建筑承重结构、消防分区、水电管网的全方位调整，必须重新报批规划并取得施工许可。但现实中，部分开发商为规避审批成本，选择‘先改后报’甚至‘不报就改’。”

楼房质量损坏：楼板震颤、裂缝、渗水

记者走访发现，一业主家中已改成住宅式规划装修，改造后的楼房出现多处结构性损伤——房间楼板走路有震颤、房间内有多处开洞、渗水停电、地下室积水。

李一明告诉记者：“住建部门是毛坯验收，开发商指定装修公司统一对几百户房屋商改住装修后拎包入住的条件交付业主，从而业主购买时根本无法用肉眼看出楼房的质量问题”。

楼板开槽及防水保护问题重重（图片由业主提供）

李一明给记者提供的证据中看到装修公司在交房前对三栋楼500多户楼房内的楼板重新开槽（深度3-4公分）。他还说：“为了达到居住条件重新铺设管线，在楼板上用角磨机切割钢筋混凝土开槽，用于重新敷设强弱电管线，严重影响楼板的承载能力，且重新敷设管线存在多个方向在同一位置重叠情况时，开槽深度更大，对楼板破坏更大；防水层下没有做找平、找坡处理，墙根、管根、转角处没有做加强处理，没有做防水层的保护层。管线未做加固、找平直接打砂浆铺地砖，所以出现楼板震颤、开裂、渗水、用电短路等问题，甚至房间内多次开洞，楼板也多次开洞。”

更令人担忧的是消防隐患。“原商业楼的水电管网按‘大流量、短时间’设计（满足商铺短时高峰用水用电）。改造为住宅后，住户日常用水用电需求激增，导致水管爆裂、电路超负荷等问题频发。”李一明强调。

地下室基础承重梁多处水钻开洞

李一明告诉记者：“本小区房屋多处质量存在问题，而开发商却单一对梁板后开洞设计分析，2024年11月18日开发商委托的第一家公司——中城科泽工程设计集团有限责任公司，出具的分析结论：根据海上大都会右岸项目A、B、C栋商业楼工程质量检测报告中判定为后开洞位置进行结构受力分析。根据报告，所有楼板后开洞直径均不大于110mm,开洞对整体板的刚度影响很小，对楼板结构安全影响很小。对梁后开洞后的受弯和受剪承载力计算，分别与整体计算模型中该梁相对应位置的弯矩和剪力数据进行对比。经对比，后开洞的梁承载力均大于其实际受力，开洞后梁能满足计算要求。2024年11月21日开发商又委托第二家公司——全过程（海南）检测科技有限公司对混凝土梁空调孔、混凝土板水管开洞口进行检测，鉴定结论：结构件外观上未发现明显变形裂缝和破损，完损性较好。处理建议：开洞导致梁、板面被削弱，部分梁的箍筋、板的纵向受力钢筋受到损伤，承载能力降低，建议由有资质的设计单位进行承载力复核。”

从审批到验收：存在漏洞

按照规定，商业改为住宅需先向规划部门申请变更，取得《建设工程规划许可证（变更）》后，还需重新办理施工许可、消防审查等手续。

更值得关注的是施工与验收环节的失控。涉事楼栋的改造施工由开发商自行组织，而住建部门的竣工验收，则主要针对建筑主体结构，对内部空间改造的细节监管不足。

“商业楼改住宅，必须对楼板荷载、消防分区、水电负荷进行专项检测，但目前的竣工验收标准更侧重‘有没有改’，而非‘怎么改’。”一位参与过类似项目验收的工程师坦言。

业主困境：从“安居梦”到“维权路”

“我们花了一辈子积蓄买的房子，现在连安全都保障不了。”业主刘女士红着眼眶说。涉事楼栋共有住户500多户，其中近80%是外地来三亚购房的“候鸟老人”原本期待在海边安度晚年，如今却陷入“不敢住、卖不掉、修不起”的困境。

维权路上，业主们遭遇了多重难题：向开发商索赔时，对方以“房屋已交付”为由拒绝担责；向住建部门投诉后，整改方案迟迟未落地；尝试通过法律途径解决，又面临“举证难”。

“甚至我们业主去三亚市住建局反映情况时侯局长拿着反映材料，用气急败坏的口气回答我们‘这事又不是她一个人干的她不管’，把反映材料摔地上，直接走人。后来我们每次再去三亚市住建局反映情况都被侯姓局长报警驱逐。”业主李一明说。

面对着业主们的投诉无门，2025年6月10日本刊记者前往三亚市住房和城乡建设局了解情况，在住建局多科室的电话协调下最后招标投标监管科一名陈姓科长接待了记者，陈科长告诉记者：“此事他本人很清楚，曾多次参与业主们的投诉会议及解决，关于是否商改住住建局在一年前就已经形成文件移交给三亚市城市综合执法局，至今也未回复我们，关于其他问题陈姓科长未解释。”

安全是居住底线

碧桂园小区的“商改住”困局，绝非个案。随着城市发展从增量扩张转向存量更新，“商改住”“住改商”等改造需求日益增长，如何在提升空间利用效率的同时守住安全底线，成为亟待解决的课题。

站在碧桂园小区的楼下，远处是碧海蓝天的度假胜景，近处却是墙体裂缝的“危楼”。这场“商改住”引发的种种问题，不仅关乎500多户业主的安身之所，更拷问着城市治理的能力与底线——当发展的冲动遇上安全的红线，唯有将人民生命财产安全置于首位，才能避免类似的悲剧再次发生。正如一位业主说，“我们要的不是赔偿，而是一个能安心睡觉的家。”

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