沪上新政显效 二手房市场强势回暖

3月31日，一个普通工作日的下午，在位于上海浦东新区张杨路与德平路交界处的上海浦东新区房地产交易中心内，中国证券报记者看到，自助查询机前、缴税窗口前、过户受理柜台前人头攒动。“最近人就没少过，周末更是如此。”交易中心三楼综合受理区维持秩序的保安对记者说。

　　3月的最后一天，随着1037套成交的锁定，上海3月二手房成交量（指网签，含住宅、商业、车位等）达3.1万套，创下上海近五年来二手房月度成交新高（2021年4月以来首次超3万套）。

　　● 记者 乔翔

　　政策提升市场活跃度

　　记者走访了解到，当前市场成交节奏大幅加快，有中介机构直言客户主动约看太多，根本忙不过来，以往拖沓的购房决策周期被大幅压缩，市场交易活跃度高。

　　中原地产监测数据显示，3月，上海二手房合计成交量达3.1万套，日均成交套数破千。成交结构上，刚需房源持续高效去化，同时改善型房源的带看与咨询量也迎来增长。

　　去年四季度以来，上海二手房月度成交量始终稳定在2万套以上（仅今年2月因春节假期有所回落）。特别是在新一轮政策催化下，市场活跃度持续提升。

　　2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行。

　　《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。二是符合条件的非沪籍居民可在外环内增购1套住房。三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

　　《通知》规定优化住房公积金政策。适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

　　中原地产分析称，当前上海二手房回暖节奏加快，直接跳过传统爬坡期。新政后首个双休日单日成交即破千套，后续热度一路走高，工作日也有单日成交破千套的情况出现。随着市场持续走热，房东心态也逐渐出现转变，热门板块、低价房源跳价案例增多，议价空间开始收窄，优质房源挂牌即成交。

　　增量需求进一步释放

　　在交易中心的三楼综合受理大厅，记者在与办完过户手续的小张的交流中了解到，他来自江苏盐城，在上海工作刚满一年。此次恰好“踩中”了上海这一轮房地产优化政策。

　　“差不多去年这时候我还不敢想买房的事。”小张告诉记者，他买下的是浦东一套280万元左右的“低总价二手房”，面积不大，但胜在离地铁近、总价可控，“首付不到60万元，公积金贷满，月供比之前租房多不了多少。”

　　小张的故事是比较具有代表性的样本。中原地产相关报告分析称，从交易结构看，刚需群体成为本轮行情的主力军。3月以来，总价300万元以内的刚需上车房源，交易占比稳定维持在70%以上。

　　中指研究院的数据显示，2026年1至2月，上海70平米以下二手房成交占比提升至42%。随着房价持续调整，市场房源整体向低总价段回落。2026年1至2月，上海300万元以内二手房成交套数占比较2025年同期提升了6个百分点，成交套数同比增长25%。

　　这一数据背后，或是对应两类人群的集中入场：第一类是政策释放的“增量需求”——类似小张这样社保刚满1年的新上海人；第二类则是转变思维的“刚需族”。

　　在上海一家互联网公司工作的小郑，此前一直是坚定的“租房派”。但从去年三季度以来，他一直在算一笔账：他租住的小区，同户型房源挂牌价已有明显回调，但月租金依旧维持在稳定水平。“算下来租售比大概2.3%，加上自己判断房价继续大跌的空间似乎不太大了，买房可能也是一个不错的选择。”

　　“当前‘低总价二手房’行情的核心逻辑，是资产定价向现金流的回归。在低利率环境下，租售比是否能够覆盖资金成本、是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的重要标尺。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“考虑到部分城市房贷利率已低于3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。这也正是为何尽管部分房源老旧，仍能吸引购房者入场的原因，即月供和租金差不多了。”