城市更新持续推进 多元化投融资体系日趋完善

在王府井集团旗下的北京友谊商店，消费者拎着大包小包匆匆采购的场景已少见，取而代之的是休闲消费的鲜活图景。作为全国首家涉外零售企业，友谊商店原本闲置的后院如今集聚了咖啡、素食、二手商店、青旅等年轻化服务业态。

友谊商店“后院变主场、旧场焕新颜”的蝶变，正是《城市更新“十五五”规划》中“城市成为人民群众高品质生活的空间”发展愿景的缩影。中国证券报记者日前走访调研发现，随着城市更新项目建设运营能力的持续升级，多元化投融资体系日趋完善，城市发展新动能被进一步激活，也擦亮了城市特色风貌底色。

激发消费活力 驱动商业创新

作为非标商业体的案例，友谊商店把打破业态边界的“胆量”，转化为客流的“增量”。

“主动拥抱新兴消费业态，了解并满足消费者新需求，是商业地产转型升级的必修课。”友谊商店总经理刘杰在接受记者采访时说，一方面，基于“友谊”底蕴和涉外商店属性，特色餐饮和咖啡等服务消费业态成为“切题”答案；另一方面，友谊商店开放式街区构造搭配生活休闲类业态是“应景”的选择。各品牌差异化设计风格相互交融，形成“各美其美、美美与共”的花园式消费场景。

消费活力提升，推动城市更新项目可持续发展。依托原址改造思路，友谊商店走出“小成本，大成效”的存量盘活路径。“改造全程以保留建筑特色为核心，整体改造成本仅约三千万元。”刘杰介绍，改造前项目整体空置率近80%，目前项目出租率达100%。

城市更新既能驱动企业创新，也有助于响应消费升级与新需求，进而提升城市商业魅力与竞争力。

王府井集团相关负责人告诉记者，集团明确将非标商业作为重要的创新方向，目前在全国范围内积极寻找、推进城市更新项目，将因地制宜应用北京项目的成功经验。

完善投融资体系

“钱从哪里来”是城市更新必须解决的关键问题。《规划》明确，完善财政支持政策，优化金融支持措施，积极吸引社会资本参与。

“当前，国内城市更新项目已形成分层分类的多元出资模式。”仲量联行华东区战略顾问部负责人及中国区城市更新业务负责人吕玫介绍，一是政府主导型项目，以财政资金和新型政策性金融工具等支持为主，主要适用于公共空间升级和老旧小区改造等公益性较强的项目；二是政企协同型项目，由政府负责规划统筹，企业负责片区开发运营，强调通过综合开发、功能复合的模式覆盖部分更新成本；三是市场化运营型项目，由业主、产业运营商和金融机构共同参与，适用具备明确经营现金流的商业办公楼、园区和商业街区等资产。

金融机构持续迭代服务模式，深度参与城市更新项目融资与资产盘活。北京市隆福寺街区正是金融赋能城市更新的典型案例。隆福寺于2025年9月完成二期改造后，在2026年春节期间举行的新春集市，日均客流量达10万人次。在工商银行的定向支持下，这一文化地标变为消费胜地，隆福寺一期项目也成为全国首单“科技创新+城市更新”主题商业不动产REIT的核心底层资产之一。

“我们做的不只是一笔贷款，更是帮城市更新构建资金闭环。”工商银行北京分行公司金融业务部总经理王炜对记者表示，工商银行助力隆福寺街区实现“建设—盘活—再投资”的良性循环，为北京国际消费中心城市建设提供了可复制的金融实践路径。

政策支持加码

政策对城市更新的支持力度加码，顶层设计与地方落地形成双向发力态势。

4月，财政部、住建部联合开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动。5月发布的《规划》，为全国城市更新工作划定路线图，明确提出构建可持续的城市建设运营投融资体系。

不少地方也出台了支持政策。近期发布的《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》提出，加大市、区财政投入，积极争取中央预算内投资、专项借款支持，用好超长期特别国债，对符合条件的城市更新项目，给予专项债等支持。落实城市更新相关税费减免政策。《江苏省金融支持城市更新工作若干措施》提出，完善多元化资金参与路径，引导资管、信托等主体以股权投资等方式支持城市更新项目，多元化筹集项目建设资金。鼓励民间资本以特许经营、合作开发等市场化方式参与支持城市更新建设、投资、运营。

“当前城市更新相关政策强调吸引社会资本参与，有助于激发市场活力，推动城市更新项目高质量落地。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。（记者 熊彦莎）