福建省修订小区公共收益管理办法

进一步厘清管理权责，规范住宅小区公共收益管理，保障业主的知情权、监督权及相关合法权益

日前，省住房城乡建设厅印发《福建省住宅小区公共收益管理办法》（以下简称《办法》），围绕当前公共收益管理工作中仍然存在的职责划分、资金管理、收益使用、公示监管、纠纷化解等方面问题，进一步厘清管理权责，规范住宅小区公共收益管理，保障业主的知情权、监督权及相关合法权益。

据了解，《办法》自2026年6月10日起施行，有效期5年。2022年9月30日省住房城乡建设厅等4部门联合印发的《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》同时废止。

公共收益归属全体业主　鼓励拓宽公共收益增收渠道

《办法》明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用住宅小区业主的共有部分所产生的公共收益归全体业主共有。

业主大会成立后，业主委员会应当建立公共收益管理制度，开设公共收益银行账户并设专账。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务企业经营；住宅小区共有部分委托物业服务企业经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期。未实行业主自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由临时物业管理委员会代管业主公共收益。

《办法》提出，鼓励业主委员会、物业服务企业或者其他管理人创新住宅小区运营模式，通过共建等方式，引入各方资金资源，依法依规活化、盘活、利用小区公共空间及共用设施设备，拓展公共收益增收渠道。鼓励将“业主委员会管理的公共收益收入、支出由居（村）民委员会监督指导的管理制度”写入管理规约、业主大会议事规则，并制定公共收益财务监管制度。

公共收益收支定期公示　内容须完整包含四大部分

如何让公共收益更透明？《办法》明确，物业服务企业或者业主委员会应当按照规定，定期公示住宅小区公共收益收支情况。公示内容必须完整包含公共收益收入情况、公共收益分配情况、业主大会分成部分公共收益支出情况、结余转存与专户管理情况四个部分。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同或者协议等材料。

在公示时限上，《办法》提出，物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起7日内，在住宅小区公告栏公示，公示期不少于30日。物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）应当在每季度首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，并在省住房城乡建设厅开发的住宅小区公共收益信息管理系统上公示。

若业主对公共收益公示有异议的，物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。业主大会成立之日起30日内，物业服务企业应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。

《办法》还明确，推行差异化审计标准，精准减负、严控风险。年度公共收益5万元以下且公示无异议的可不开展审计，年度公共收益5万元（含本数）以上的每年开展一次审计；审计费用可从公共收益中列支。

鼓励将部分公共收益向业主分配

公共收益如何使用更规范？《办法》提出，前期物业服务期间，物业服务企业应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开设公共收益银行专户并设专账，专门用于存储小区公共收益，其他资金不得混入。业主大会成立后，业主委员会应当建立公共收益管理制度，开设公共收益银行账户并设专账，符合条件的可按规定申请资金划转。值得注意的是，《办法》新增划转前谈话提醒机制，由所在地区物业管理主管部门或者住宅专项维修资金管理机构向业主委员会开展谈话提醒，告知公示、审计、廉政等管理要求，强化事前监管。

在资金使用方面，前期物业服务期间，公共收益未存入住宅专项维修资金专户前，需要使用公共收益对共有部分进行维修、更新和改造的，应当就公共收益使用、管理等事项征求业主意见，并形成业主共同决定后实施。

业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或者管理规约中作出约定。

经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于维修、更新和改造住宅小区电梯、照明、消防设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部分以及业主委员会工作经费、业主委员会委员培训等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用、开展房屋保险和体检、委托公共空间活化及其运营活动的策划设计等费用以及业主大会决定的其他事项支出。

投入使用时间较短或者共用设施设备完好、公共收益结余较多的住宅小区，在依法征得业主同意后，可以将部分公共收益向业主分配。