深圳新房加速入市 房企融资与拿地逻辑生变

本报记者　李昱丞

在楼市传统的“金九银十”窗口期，深圳楼市迎来一波看房热度。中指研究院数据显示，国庆假期期间，深圳新房项目看房、签约较节前有所上升，光明区、宝安区多个楼盘来访量较平日增加约三成，外地客户看房占比上升。

近日，《证券日报》记者走访深圳多处楼盘，发现开发商推盘节奏正在加快。据统计，仅8月28日至10月10日，深圳就有27个楼盘取得预售许可证。与此同时，开发商正加大优惠力度加速去化以回笼资金。

在这背后，是深圳新房市场供需结构的持续变化。2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》提出，有力有序推行商品房现房销售、完善商品住房预售管理。

这份被业界称为“8·28”新政的文件，意味着施行数十年的商品房预售制度迎来重要调整。对于深圳新房市场而言，该新政影响的不仅是购房者的置业选择，也涉及房企的资金周转、项目开发周期以及土地市场的定价逻辑。

新房市场加速分化

“8·28”新政要求，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

在这一背景下，深圳开发商正加快推进取证并进入销售阶段以缩短资金占用周期。

“我们楼盘实行预售制度，预计2029年1月交房，目前对于个人客户而言没有较大影响，但是银行按揭节奏会延后，将对开发商造成影响。”深圳某新盘销售人员赵强（化名）对《证券日报》记者表示，为了加快卖房回笼资金，公司对在国庆期间下定金的客户提供一定折扣。

深圳房地产信息平台数据显示，8月28日至10月10日，深圳各区就有27个住宅新盘取得预售证，推盘节奏非常密集。与之对比的是，今年7月1日至8月27日，仅有7个住宅新盘取得预售证。

“8月28日后很多开发商想拿预售证都没法拿，因为主体结构没有封顶，后期无论是现房销售还是预售制度收紧，都将对房企的资金带来比较大的成本压力。”深圳龙华区某8月底取证的刚需住宅新盘销售人员张华（化名）对《证券日报》记者表示。

在该楼盘，记者看到，陆续有购房者前来看房。售楼处的销控表显示，新推项目已有七八成房源售出，目前仅剩少量高层及低层房源可供选择。

对于深圳新房市场接下来的走势，第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受《证券日报》记者采访时表示，现房销售制度下，短期供给格局可托底价格，而中长期房价分化或将加剧。

“截至2026年6月末，深圳新房库存仅2.2万余套、去化周期为13.1个月，现房销售制度下新项目要竣工才能卖，新增供应节奏放缓，短期反而有利于供需平衡和价格企稳。”吴睿表示，中长期来看，市场分化将加剧，核心品质盘仍会被抢购，这些楼盘房价将更为坚挺，而那些缺乏产品力的项目将面临现房状态下滞销风险。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，现房项目“所见即所得”，能有效减少交易信息不对称，提升市场透明度，为购房者权益提供实质性支撑。

房企重构投融资模式

新房供应节奏的变化，反映出新政对开发商经营环节的直接影响。进一步看，现房销售以及预售制度调整的影响并不止于项目何时入市，还将传导至房企的资金回笼、融资结构和投资决策。

曾几何时，预售制下预收账款是房企重要融资工具之一。Wind数据显示，按申万三级行业住宅开发板块统计，2020年高峰时期，A股上市房企合同负债（收入准则下由预收账款重分类而来）达32789.34亿元，此后随着保交房的推进，截至2025年末，A股房企合同负债已经下降至低于8000亿元。

“8·28”新政推动现房销售、推动预售改革，有望从根本上改变这一发展模式。

“预售制的本质是‘快周转’加上购房者给开发商的‘低息杠杆’形成闭环。现房销售把时间成本从购房者和金融体系还给开发商，将倒逼行业根据自有资金实力确定开发规模。”吴睿表示，“这是从机制上出清高杠杆主体，将与主办银行制等配套政策构成系统性的制度重构。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，新政明显削弱了土地、预售的加杠杆功能，开发融资从依赖主体信用转向基于项目情况。

李宇嘉分析称，现房销售模式下，项目前期资金占用大、周期长，后端销售流速放缓，形成现金流投入与产出的期限错配，必须有长期资本和退出通道。

“房企要从三个层面调整。一是财务上，用资本金厚度替代杠杆高度；二是拿地上，从利润率思维转向资金周期思维；三是产品上，用品质实现溢价，靠实景和品质对冲回款延迟。”吴睿表示。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，新政正推动房企经营逻辑从依赖预售和快速周转，向更加重视项目全周期管理、现金流安全和开发确定性转变。对房企而言，一场围绕资本金、产品力和现金流管理的能力重塑才刚刚开始。

开发周期受关注

房企融资方式和投资决策的变化，最终也将影响土地市场。过去，开发商可以通过预售回款较早回收部分资金，在一定程度上支撑了高溢价拿地。而随着项目销售回款节点后移，开发周期拉长，企业对土地价格、项目利润空间及资金周转效率的要求也将随之改变。

“8·28”新政落地前，深圳土地市场热度较高。中指研究院数据显示，2026年上半年，深圳招拍挂涉宅用地成交6幅，出让金约291亿元，平均溢价率高达60.6％。

但“8·28”新政之后，深圳土拍逻辑或将改写。

吴睿对上述深圳湾某豪宅项目做了案例实测。据其测算，现房销售把房企回款节点从“主体结构封顶”推迟到“竣工验收”，同一块地、同样售价，现售场景项目静态利润率比预售场景降低2％至3％，但自有资金IRR（内部收益率）这一核心指标发生了颠覆性的变化，预售场景自有资金IRR超过20％，现售场景只剩不到5％。

“现房销售制度下，拿地价格需大幅降低或现售价格需要上涨超过25％，才能维持同等内部收益率。”吴睿说，“这意味着地价定价逻辑重写，原有高地价‘地王’模式的终结。”

土地市场已经出现溢价回归迹象。根据中指研究院数据，8月31日以来，300城住宅用地成交溢价率整体低于前期水平。新政后四周（8月31日至9月27日），300城住宅用地出让金分别为472亿元、239亿元、203亿元和447亿元；平均溢价率分别为5.2％、7.5％、3.7％和4.9％，其中第二周溢价率主要受深圳单宗优质地块拉动，剔除后仅为1.1％。

“企业对未来销售速度和价格的测算更加谨慎。”曹晶晶表示，房企拿地到预售的周期可能从过去的6至9个月延长至12至18个月，房企将更加关注开发周期、资金占用和项目去化确定性。

曹晶晶认为，新政对新增供应的影响预计自2027年起逐步显现，本年末供地高峰将是观察房企拿地策略的重要窗口。由此，新项目从拿地到形成市场供应的周期将整体拉长，影响不会立即反映在今年的供应数据中，而会随着新政后取得土地的项目进入开发阶段逐步体现。按照目前的开发周期判断，2027年起，新政对新增供应的影响将逐步增强。