江苏首次为城市更新立法 明确支持城镇老旧住房自主更新

        9月28日，江苏省十四届人大常委会第二十五次会议审议了《江苏省城市更新条例（草案）》。据《新华日报》报道，这是江苏省首次为城市更新立法，不仅回应老旧小区怎么改、危旧住房能否重建、钱从哪里来、居民怎么参与等群众关切的问题，而且明确支持城镇老旧住房自主更新，并给出具体操作办法。

      先“体检”，再“开方”更新

       目前，国家尚未出台城市更新专门立法，其他相关法律颁布施行较早，难以适应城市更新复杂的现实需求。江苏省率先明确城市更新涵盖的范围，界定这是在城镇开发边界内存量空间开展的形态优化、功能品质提升、产业转型升级等建设治理活动，既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设，老旧街区、老旧厂区、城中村更新改造，以及管网改造、生态修复、历史文化保护传承，都囊括其中。

       江苏省城镇化率已达76.2%，进入城市发展存量提质增效为主的阶段，群众对改善居住环境、补齐公共服务短板、提升城市功能品质充满期待。江苏省人大环资城建委调研显示，城市更新在规划管控、产权归集、用地保障、投资融资、行政审批等方面仍存在不少难点堵点。受省政府委托作立法说明的江苏省住建厅副厅长金文也表示，当前全省城市更新实践已取得阶段性成果，迫切需要通过地方立法将实践经验、改革创新成果上升为制度规范。

        草案确立“城市体检—专项规划—片区策划—年度计划”规划实施体系，规定江苏省设区市、县（市、区）政府应当定期组织城市体检，查找城市建设、发展和治理等方面的问题，并将体检结果作为编制更新计划的重要依据。草案还要求，哪里“病”得重，就先治哪里，存在重大安全隐患、市政基础设施和公共服务设施薄弱、严重影响历史风貌等区域，应当优先纳入年度实施计划。

       自主更新，签约比例高的优先支持

       对群众最关心的老旧小区如何改的问题，草案明确：应当完善停车、充电、消防等设施，支持有条件的楼栋加装或者更新电梯；完整社区建设要结合生育友好、青年发展、养老助残等需求，统筹完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施和公共活动场地。

       城镇老旧住房自主更新也有了制度安排。江苏省立法鼓励物业权利人通过拆改结合、拆除重建等方式，对建成年代早、建设标准低、配套设施差的老旧住房进行自主更新。这种自主更新应当经业主依法表决。对不同意实施的业主，应当与其充分协商，保障其知情权、参与权；协商不成的，可以依法通过收购、置换等方式处理。

       草案还规定，项目涉及公共利益、公共安全的，县（市、区）政府可以依法实施征收。以拆除重建方式实施自主更新，签约比例达到95%以上的，县（市、区）政府应当优先支持，在对周边不产生负面影响的前提下，可以通过适当调整容积率、新增建筑面积、增配服务设施等方式推动更新意向达成。 审议中，江苏省人大环资城建委认为，老旧住房自主更新是城市更新的重要方式，应当予以鼓励和支持，故建议将签约比例放宽至90%，推动地方政府兼顾公平与效率，促进更新意向达成。

        草案鼓励有条件的地区探索利用住房公积金、住宅专项维修资金，支持危险房屋改造、老旧住房自主更新、老旧小区整治改造、电梯加装更换等项目。

       城市更新投入大、周期长。草案明确鼓励经营主体通过投资、建设、运营等方式参与，保障其平等法律地位、市场机会和发展权利，在审批上推行容缺受理、告知承诺、并联办理、联合验收，并设容错免责机制。

      家园怎么改，居民更有话语权 

      完善公众参与机制是做好城市更新工作的重要原则和基础。为此，草案给群众设计了几个“硬抓手”。

       想更新，可以自行申报“挂号”。全省建立城市更新项目库，常态申报、动态调整，物业权利人申报的项目与规划确定的项目一样可以入库。对“谁来干”，居民可以经由表决决定，涉及多个物业权利人的项目，协商一致后共同确定实施主体；协商不成、涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。

       关系居民切身利益，要先过同意关。草案要求，项目无法达到日照间距、建筑密度、停车配建等标准的，在保障公共安全并依法征得利害关系人同意的前提下，才能按照不低于现状的标准适应性优化。编制专项规划、片区策划应当公开征求意见。江苏省人大环资城建委还建议，涉及重大公共利益或者存在重大意见分歧的，应当组织听证。

        对可能发生的矛盾，草案要求建立健全社会风险评估、利益协调和矛盾化解处置机制，依托12345热线归集研判群众诉求，并建立投诉举报制度，公开渠道、依法处理。

       权益保障中，如何兼顾承租人利益是个现实问题。江苏省人大环资城建委建议，借鉴北京等地经验，明确归集公有房屋承租权时，产权单位应当妥善安置承租人，可以采取租赁置换、产权置换等房屋置换方式，或者采取货币补偿方式予以安置补偿；同时建议建立城市更新项目质量安全管理制度，保障人民群众生命财产安全。